La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más confusión genera entre los vendedores de propiedades en Sant Cugat.
La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más confusión
genera entre los vendedores de propiedades en Sant Cugat. Todo el mundo
sabe que existe, muchos saben que lo paga el vendedor, pero muy pocos
tienen claro cómo se calcula, cuánto van a pagar exactamente, o si hay
alguna forma de reducir legalmente su importe.
En Jan Sangrà Real Estate, el asesoramiento sobre la plusvalía
municipal forma parte integral de mi servicio. En este artículo te
explico qué es, cómo se calcula y cómo te ayudo a optimizar su impacto
en tu beneficio neto.
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal, técnicamente denominada Impuesto sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un
impuesto local que grava el incremento de valor del terreno sobre el que
está construida tu propiedad desde que la adquiriste hasta que la
vendes.
Es un impuesto del Ayuntamiento, no de la Agencia Tributaria. En el
caso de Sant Cugat del Vallès, lo gestiona y recauda el Ayuntamiento de
Sant Cugat. El importe varía en función del valor catastral del terreno,
del número de años que llevas siendo propietario y de los coeficientes
que aplica el Ayuntamiento.
Los dos métodos de cálculo disponibles desde 2021
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, la normativa
de la plusvalía municipal fue reformada para permitir al contribuyente
elegir entre dos métodos de cálculo:
Método objetivo: Aplica los coeficientes oficiales del Ayuntamiento
al valor catastral del terreno, multiplicados por el número de años de
tenencia. Es el método tradicional.
Método real: Calcula la plusvalía sobre el incremento de valor real
del terreno, comparando el valor de adquisición con el valor de
transmisión según las escrituras.
La gran novedad desde la reforma es que el contribuyente puede elegir
el método que resulte más favorable para él. En muchos casos, si el
valor catastral está alto y el incremento real ha sido moderado, el
método real puede resultar significativamente más económico.
Sin hacer este análisis comparativo, muchos vendedores pagan más de
lo que están obligados por ley.
Cómo calculo la plusvalía en Sant Cugat
Cuando trabajo la venta de una propiedad en Sant Cugat, realizo el
cálculo comparativo de los dos métodos antes de la firma para que el
propietario sepa exactamente cuánto pagará y por qué método le conviene
tributar.
Para ello necesito:
– La escritura de compra original de la propiedad (para conocer el
precio de adquisición y la fecha).
– El valor catastral del suelo (lo obtenemos del recibo del IBI).
– El precio de venta acordado.
Con esa información, hago el cálculo de ambas opciones y te
recomiendo la más favorable. No hay letra pequeña: el resultado es el
importe exacto que pagarás al Ayuntamiento de Sant Cugat.
Cuándo la plusvalía puede ser cero
Hay situaciones en las que la plusvalía municipal es cero o muy
reducida:
– Cuando el precio de venta es inferior o igual al precio de
adquisición (venta con pérdidas o sin ganancia). La normativa permite no
pagar plusvalía en estos casos.
– Cuando el período de tenencia es muy corto (menos de un año), los
coeficientes son menores.
– Cuando el valor catastral del suelo es bajo en proporción al precio
de venta.
También hay situaciones en las que la plusvalía puede ser
significativa: propiedades adquiridas hace muchas décadas a precios muy
bajos, en zonas donde el valor catastral ha crecido mucho.
En todos los casos, conocer el importe exacto antes de la firma es
fundamental para planificar correctamente la operación.
La plusvalía, dentro del análisis completo de la operación
Cuando asesoramos una venta en Sant Cugat, la plusvalía municipal es
uno de los elementos del análisis completo de la operación. También
incluimos la retención de IRPF si el vendedor no es residente en España,
el cálculo de la ganancia patrimonial a efectos del IRPF, y los gastos
notariales y registrales.
El objetivo es que cuando llegues a la notaría sepas exactamente
cuánto dinero neto vas a recibir. Sin sorpresas.
Contacta conmigo para una primera consulta gratuita.