En la Costa Brava, donde el suelo de muchos municipios ha experimentado revalorizaciones extraordinarias en las últimas décadas, la plusvalía municipal puede ser uno de los costes más significativos de una operación de venta.
En la Costa Brava, donde el suelo de muchos municipios ha
experimentado revalorizaciones extraordinarias en las últimas décadas,
la plusvalía municipal puede ser uno de los costes más significativos de
una operación de venta. Para una propiedad adquirida hace treinta años
en un municipio de alta demanda como Begur o Platja d’Aro, el importe de
la plusvalía puede llegar a ser muy elevado.
Pero desde la reforma de 2021, hay una forma legal de calcularlo que
en muchos casos resulta significativamente más favorable.
Soy Jan Sangrà, y en este artículo te explico cómo gestiono la
plusvalía municipal en operaciones de venta en la Costa Brava.
La plusvalía en municipios de alta revalorización de la Costa
Brava
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de
Naturaleza Urbana (IIVTNU, o plusvalía municipal) grava el incremento de
valor del suelo desde la adquisición hasta la venta. En municipios de la
Costa Brava donde el suelo costero ha multiplicado su valor en las
últimas décadas, la base imponible puede ser muy elevada.
Sin embargo, desde la reforma normativa de octubre de 2021, el
contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo: el método
objetivo (basado en coeficientes del Ayuntamiento) y el método real
(basado en el incremento de valor real según escrituras). En muchos
casos de la Costa Brava, donde las escrituras de adquisición son
antiguas y los precios eran muy bajos, el análisis de ambos métodos
puede revelar diferencias significativas.
Las particularidades de la Costa Brava en materia de plusvalía
30 municipios, 30 Ayuntamientos: Cada municipio de la Costa Brava
tiene sus propios coeficientes de plusvalía. Los de Begur no son los
mismos que los de Platja d’Aro o los de Cadaqués. Conocer los
coeficientes específicos de cada Ayuntamiento es importante para
calcular correctamente el importe.
Propiedades con valores catastrales de suelo muy altos: En los
municipios costeros más exclusivos, el valor catastral del suelo puede
ser elevado, lo que impacta en el método objetivo. En estos casos, el
método real puede ser más favorable.
Propiedades con incrementos de valor muy elevados: Si la propiedad
fue adquirida hace décadas a un precio muy bajo y se vende ahora a un
precio muy alto, el método real puede resultar más costoso que el
objetivo. Hay que analizar caso por caso.
Vendedores no residentes: Si el vendedor no es residente fiscal en
España, hay consideraciones adicionales sobre la retención del 3% y
sobre el IRPF aplicable a la ganancia patrimonial.
Mi proceso de asesoramiento en la Costa Brava
Para cada operación de venta en la Costa Brava, calculo la plusvalía
por ambos métodos, te presento el resultado comparativo y te recomiendo
el más favorable. También calculo el impacto fiscal completo de la
operación para que tengas claridad sobre el beneficio neto real.
Sin sorpresas el día de la firma.
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tu propiedad en la Costa Brava.