Como no residente que vende su vivienda en la Costa Brava, pagas principalmente el IRNR sobre la ganancia patrimonial (19% para residentes en la UE/EEE) y la plusvalía municipal. Además, el comprador retiene un 3% del precio a cuenta de ese impuesto, importe que puedes recuperar si la retención supera lo que realmente debes pagar. Yo te acompaño en todo el proceso para que no pierdas ni un euro por desconocimiento.
Qué impuestos asume un no residente al vender en la Costa Brava
Cuando me siento con un propietario extranjero que quiere vender vivienda como no residente, lo primero que hago es aclararle qué impuestos le corresponden, porque la confusión suele generar miedos innecesarios. Los dos tributos principales son el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que grava la ganancia patrimonial obtenida en la venta, y la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento del municipio donde está la casa.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos e impuestos asociados) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos, reformas justificadas e impuestos pagados en su día). Sobre ese beneficio se aplica un tipo del 19% si resides en un país de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y del 24% para el resto de países.
En qué consiste la retención del 3% y por qué existe
La normativa española obliga al comprador a retener un 3% del precio total de la venta cuando el vendedor es no residente, e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211. No es un impuesto adicional, sino un pago a cuenta del IRNR que te corresponde liquidar. Su finalidad es garantizar que el no residente no venda y desaparezca sin pagar la ganancia patrimonial.
Esto significa que tú no cobras el 100% del precio: recibes el importe pactado menos ese 3%, que el comprador deposita directamente en la Agencia Tributaria. En muchas operaciones que gestiono en la Costa Brava, este detalle sorprende a los propietarios extranjeros, por eso lo explico con claridad desde el primer momento para que no haya sustos en notaría.
Cómo recupero la retención del 3% si pagué de más
Aquí está la clave que más interesa a mis clientes. Si el 3% retenido es mayor que la cuota real del IRNR que debes pagar por la ganancia, tienes derecho a recuperar la diferencia. Esto ocurre con frecuencia cuando la vivienda se ha revalorizado poco, cuando has hecho reformas que reducen la ganancia, o incluso cuando vendes con pérdidas y no hay ganancia que tributar.
El procedimiento consiste en presentar el modelo 210 dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de la venta, declarando la ganancia real y solicitando la devolución del exceso retenido. Hacienda dispone de un plazo para revisar y, si todo está correcto, devuelve el importe. Conviene tener al día el certificado de no residente, las facturas de gastos y reformas, y la documentación de la compra original. Yo coordino siempre este trámite con un asesor fiscal de confianza para que la devolución llegue sin demoras.
Otros gastos que debes tener en cuenta al vender
Además del IRNR y la retención, debes contar con la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo durante los años de tenencia. En las poblaciones de la Costa Brava cada ayuntamiento tiene sus propios coeficientes, por lo que el importe varía según el municipio y los años transcurridos. También hay gastos como la cancelación registral de cargas, si las hubiera, y los honorarios de gestión.
Mi recomendación es calcular todos estos conceptos antes de fijar el precio de venta, para que conozcas el importe neto que realmente vas a recibir. Trabajo con números claros desde el inicio, porque un propietario bien informado toma mejores decisiones.
Cómo te acompaño en todo el proceso
Vender vivienda como no residente en la Costa Brava no tiene por qué ser complicado si cuentas con alguien que conozca el terreno y la fiscalidad. Como agente colegiado (API 14778), reúno toda la documentación necesaria, coordino la retención correcta en notaría, te ayudo a tramitar la devolución del 3% cuando procede y defiendo en cada paso tu interés como propietario.
No vendo propiedades, ayudo a propietarios a vender su vivienda. Si estás pensando en vender tu casa de vacaciones en la Costa Brava y quieres saber con exactitud cuánto vas a pagar y cuánto puedes recuperar, contáctame y lo revisamos juntos sin compromiso.